Koop van een onroerende zaak: wie moet wat vertellen en wie moet wat onderzoeken?

1. Wat mag een koper verwachten?

Het uitgangspunt bij koop is dat de geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Bij de koop van een onroerende zaak betekent dit dat moet worden gekeken naar de eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst redelijkerwijs mocht verwachten.

Bij een woning speelt bijvoorbeeld mee of de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Maar “normaal gebruik” is niet het enige criterium. Ook de aard en leeftijd van het pand, de prijs, de mededelingen van de verkoper, de inhoud van de koopovereenkomst en de overige omstandigheden van het geval kunnen relevant zijn. Wat een koper van een nieuwbouwwoning mag verwachten, hoeft dus niet hetzelfde te zijn als wat een koper van een woning uit bijvoorbeeld 1910 of een oud bedrijfspand mag verwachten.

De verwachtingen van partijen worden bovendien niet alleen bepaald door wat letterlijk in de koopovereenkomst staat. Ook hetgeen tijdens de onderhandelingen, bezichtigingen en het onderzoek voorafgaand aan de koop is besproken, kan van belang zijn.

2. De mededelingsplicht van de verkoper

Een verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van relevante feiten en omstandigheden waarvan hij weet of behoort te begrijpen dat deze voor de koper van belang kunnen zijn bij diens beslissing om de zaak te kopen. Dat betekent niet dat een verkoper iedere denkbare onvolkomenheid van een pand moet melden. De verplichting heeft met name betekenis wanneer de verkoper beschikt over informatie over een gebrek of een omstandigheid die voor de koper relevant is en waarvan de koper niet zonder meer op de hoogte is.

Denk bijvoorbeeld aan:

• eerdere ernstige lekkages;
• funderingsproblemen;
• bekende bodemverontreiniging;
• asbest;
• gebreken aan het dak;
• illegale verbouwingen;
• problemen met installaties;
• bekende vergunningkwesties;
• aanschrijvingen van de gemeente;
• bekende huur- of gebruiksproblemen.

Een verkoper hoeft daarbij niet noodzakelijk zelf de juridische conclusie te trekken dat sprake is van een gebrek. Het gaat in belangrijke mate om het verstrekken van relevante feitelijke informatie waarover de verkoper beschikt.

Het Gerechtshof Amsterdam overwoog in 2026 bijvoorbeeld dat van een verkoper niet kan worden verlangd dat hij mededelingen doet over omstandigheden die hem niet bekend zijn of dat hij aan beschikbare informatie conclusies verbindt die daaruit niet volgen.

3. De verkoper hoeft niet alles te melden

De mededelingsplicht kent dus grenzen. Van een verkoper kan niet worden verlangd dat hij alle mogelijke gebreken aan een onroerende zaak kent en meldt. Dat is ook logisch. Een woning of bedrijfspand kan tientallen jaren oud zijn en allerlei eigenschappen hebben waarvan de verkoper zich niet bewust is.

De vraag is daarom steeds: Welke informatie had de verkoper daadwerkelijk en waarvan moest hij begrijpen dat deze voor de koper van belang was?

Daarbij kunnen ook de vragen van de koper een belangrijke rol spelen. Wanneer een koper bijvoorbeeld expliciet vraagt naar eerdere lekkages, funderingsproblemen of bodemverontreiniging, mag hij in beginsel verwachten dat de verkoper daarover naar waarheid en volledig antwoord geeft. Een onjuiste of onvolledige beantwoording kan vervolgens leiden tot aansprakelijkheid.

4. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper

Ook de koper heeft verantwoordelijkheden. Een koper kan niet altijd achteraf stellen dat hij van niets wist en dat de verkoper hem alles had moeten vertellen. Als er vóór de koop aanleiding bestaat om aan een bepaalde eigenschap van de onroerende zaak te twijfelen, kan van de koper worden verwacht dat hij nader onderzoek verricht.

Dat kan bijvoorbeeld betekenen:

• een bouwkundige keuring laten uitvoeren;
• een specialist inschakelen;
• aanvullende documenten opvragen;
• gemeentelijke informatie controleren;
• bodemonderzoek laten verrichten;
• onderzoek naar de fundering laten uitvoeren;
• vergunningen controleren;
• nader onderzoek naar huurcontracten of gebruiksmogelijkheden doen.

Hoe ver die onderzoeksplicht gaat, hangt af van de omstandigheden. Een zichtbaar gebrek vraagt bijvoorbeeld om een andere reactie dan een gebrek dat uitsluitend door specialistisch onderzoek kan worden vastgesteld. Ook de deskundigheid van de koper kan relevant zijn. Een professionele vastgoedbelegger kan onder omstandigheden andere onderzoeksmogelijkheden en kennis worden toegerekend dan een consument die een woning koopt.

5. De mededelingsplicht en onderzoeksplicht zijn geen communicerende vaten in absolute zin

Een bekende formulering in de rechtspraak is dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat. Dat betekent echter niet dat een koper nooit onderzoek hoeft te doen. De Hoge Raad heeft in 2022 benadrukt dat een koper in het algemeen niet kan worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan wanneer de verkoper een mededelingsplicht had en relevante, bij de verkoper bekende informatie niet heeft verstrekt. Maar daaruit volgt niet dat de koper achterover kan leunen. Wanneer de verkoper relevante informatie heeft verstrekt of wanneer er voor de koper duidelijke aanleiding bestaat om aan een bepaalde eigenschap te twijfelen, kan juist wél nader onderzoek van de koper worden verlangd. De rechtspraak laat daarvan verschillende voorbeelden zien. Zo kan informatie uit een bouwkundig rapport, een eerdere mededeling van de verkoper of een zichtbare situatie aanleiding geven tot nader onderzoek.

De juiste vraag is daarom niet: “Heeft de koper een onderzoeksplicht of heeft de verkoper een mededelingsplicht?” Maar: “Welke informatie was bij de verkoper bekend, welke signalen waren voor de koper aanwezig en welk onderzoek mocht onder deze omstandigheden van partijen worden verwacht?”

6. Een bouwkundige keuring is geen garantie

Een bouwkundige keuring kan een belangrijk onderdeel zijn van het aankooponderzoek. Maar een keuringsrapport is geen garantie dat na de koop geen gebreken aan het licht komen. De betekenis van een keuring hangt onder meer af van:

• de omvang van de opdracht;
• de onderzoeksmethode;
• de deskundigheid van de inspecteur;
• de zichtbaarheid van het gebrek;
• eventuele beperkingen in het rapport;
• de vraag of specialistisch of destructief onderzoek nodig was.

Bovendien kan een bouwkundig rapport juist aanleiding geven tot verder onderzoek. Staat bijvoorbeeld in een rapport dat sprake is van vochtsporen en dat nader onderzoek wordt aanbevolen, dan kan van een koper onder omstandigheden worden verwacht dat hij die aanbeveling serieus neemt. Een onderzoeksplicht houdt dus niet alleen in dat de koper onderzoek laat doen. De koper moet ook iets doen met de uitkomsten daarvan.

7. Wat als de koper bewust geen onderzoek doet?

Dat kan gevolgen hebben. Als een koper vóór de koop duidelijke aanwijzingen heeft dat een bepaald risico bestaat en vervolgens bewust afziet van nader onderzoek, kan het moeilijker worden om het betreffende risico na de koop bij de verkoper neer te leggen. Dat geldt temeer wanneer de koper vóór de koop uitdrukkelijk op het risico is gewezen. Daarmee neemt de koper in feite een bepaald risico bewust mee in zijn aankoopbeslissing. Het is daarom belangrijk om een beslissing om géén bouwkundige, technische of andere specialistische keuring uit te voeren goed te overwegen.

8. Exoneratieclausules: “de verkoper staat nergens voor in”

In koopovereenkomsten van onroerende zaken komen regelmatig clausules voor die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken.

Voorbeelden zijn:

• ouderdomsclausules;
• niet-zelfbewoningsclausules;
• asbestclausules;
• bodemclausules;
• funderingsclausules;
• clausules over bepaalde installaties;
• algemene exoneratieclausules.

Een dergelijke clausule kan de verwachtingen van de koper aanzienlijk beïnvloeden. De koper kan niet zonder meer dezelfde verwachtingen hebben van een oude woning waarin expliciet is opgenomen dat rekening moet worden gehouden met ouderdomsgebreken als van een recent gebouwde woning zonder dergelijke afspraken. Maar een exoneratie is geen vrijbrief voor de verkoper. De precieze tekst, context en omstandigheden zijn bepalend voor de uitleg en reikwijdte ervan.

9. De recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam

Dat komt duidelijk naar voren in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 25 augustus 2026. In die zaak ging het om de koop van een woning uit 1919 en ontstond na de koop discussie over vocht- en lekkageproblemen. In de koopovereenkomst was een bepaling opgenomen waarin onder meer rekening werd gehouden met de ouderdom van de woning en waarin bepaalde vormen van vochtproblematiek van aansprakelijkheid van de verkoper werden uitgesloten.

De kopers stelden onder meer dat de verkoper haar mededelingsplicht had geschonden. Het hof beoordeelde vervolgens niet alleen de tekst van de exoneratie, maar ook de omstandigheden waaronder de koop tot stand was gekomen en welke informatie de verkoper daadwerkelijk aan de kopers had verstrekt. Van belang was onder meer dat de verkoper informatie had gegeven over eerdere lekkages en werkzaamheden en dat de kopers een bouwkundig onderzoek hadden laten uitvoeren. Het hof oordeelde uiteindelijk dat de verkoper haar mededelingsplicht niet had geschonden en dat de contractuele exoneratie in deze omstandigheden relevant was. Ook het beroep op dwaling slaagde niet.

De uitspraak moet vooral worden gezien als een illustratie van een breder uitgangspunt: de rechter beoordeelt de informatiepositie en verantwoordelijkheden van koper en verkoper aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

10. De inhoud van de koopovereenkomst is belangrijk

Een veelgemaakte fout is om alleen te kijken naar wat partijen mondeling hebben besproken. De koopovereenkomst bepaalt mede welke eigenschappen de koper van het pand mag verwachten en welke risico’s partijen contractueel hebben verdeeld.

Daarom moet een koper voor de ondertekening goed letten op bepalingen over bijvoorbeeld:

• normaal gebruik;
• bekende gebreken;
• ouderdom;
• asbest;
• bodem;
• fundering;
• publiekrechtelijke beperkingen;
• bestemming en gebruik;
• bouwkundige staat;
• aansprakelijkheid;
• garanties;
• onderzoek;
• eventuele exoneraties.

Een bepaling kan bovendien anders uitpakken afhankelijk van de omstandigheden waarin zij is overeengekomen. De tekst moet daarom niet geïsoleerd worden gelezen. Ook de onderhandelingen en overige omstandigheden kunnen relevant zijn voor de uitleg.

11. Mededelingsplicht en vragenlijst

Bij de verkoop van woningen wordt vaak gewerkt met een vragenlijst van de verkoper. Daarin wordt informatie gevraagd over bijvoorbeeld:

• lekkages;
• vocht;
• fundering;
• dak;
• installaties;
• verbouwingen;
• bodem;
• vergunningen;
• juridische procedures.

Een ingevulde vragenlijst is belangrijk bewijsmateriaal over hetgeen de verkoper over de woning heeft meegedeeld. Maar een antwoord op een vragenlijst is niet automatisch een garantie dat een bepaald gebrek niet bestaat.

De rechtspraak maakt onderscheid tussen het verstrekken van informatie en het daadwerkelijk garanderen van een bepaalde eigenschap. Een ingevulde vragenlijst kan dus relevant zijn voor de vraag wat de verkoper heeft meegedeeld en wat de koper mocht verwachten, zonder dat ieder antwoord zonder meer als garantie moet worden aangemerkt.

12. Wanneer is sprake van non-conformiteit?

Naast de discussie over de mededelings- en onderzoeksplicht speelt vaak de vraag of sprake is van non-conformiteit. Kort gezegd gaat het erom of de zaak bij de levering de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij is met name relevant of het gebrek het normale gebruik van de zaak aantast. Maar ook hier geldt dat niet ieder gebrek automatisch tot aansprakelijkheid van de verkoper leidt. De leeftijd van het pand, de prijs, de inhoud van de koopovereenkomst, bekende risico’s en mededelingen van de verkoper kunnen allemaal van invloed zijn op wat de koper mocht verwachten. Recente rechtspraak laat bijvoorbeeld zien dat de aanwezigheid van een funderingsprobleem niet zonder meer betekent dat sprake is van non-conformiteit; de concrete verwachtingen van partijen en de informatie die vóór de koop beschikbaar was, zijn van belang.

13. En wat als sprake is van dwaling?

Naast non-conformiteit kan onder omstandigheden een beroep op dwaling aan de orde zijn. Daarbij staat centraal of de koper bij het sluiten van de overeenkomst uitging van een onjuiste voorstelling van zaken en de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten. Ook bij dwaling spelen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper een belangrijke rol. Een verkoper die relevante informatie bewust achterhoudt, kan zich daarom niet zonder meer verschuilen achter het feit dat de koper zelf beter onderzoek had kunnen doen. Andersom kan het voor de koper problematisch zijn wanneer hij duidelijke signalen heeft genegeerd of bewust een kenbaar risico heeft aanvaard.

14. Wat betekent dit voor verkopers?

Voor een verkoper is het verstandig om vóór de verkoop kritisch na te gaan welke relevante informatie over het pand beschikbaar is.

Denk niet alleen aan zichtbare gebreken, maar ook aan:

• eerdere lekkages;
• herstelwerkzaamheden;
• offertes;
• rapporten;
• correspondentie met aannemers;
• gemeentelijke correspondentie;
• aanschrijvingen;
• vergunningen;
• bodemonderzoeken;
• funderingsonderzoek;
• eerdere claims of geschillen.

Twijfelt u of bepaalde informatie relevant is? Dan is het doorgaans verstandiger om daarover juridisch advies in te winnen dan het risico te nemen dat achteraf wordt geoordeeld dat relevante informatie is verzwegen.

15. Wat betekent dit voor kopers?

Voor een koper is het belangrijk om niet alleen te vertrouwen op de mededelingen van de verkoper, maar ook zelf kritisch onderzoek te doen.

Bij twijfel over bijvoorbeeld:

• de bouwkundige staat;
• fundering;
• dak;
• bodem;
• bestemming;
• vergunningen;
• huur;
• gebruiksmogelijkheden;

kan nader onderzoek nodig zijn.

Ook is het verstandig om een deskundige in te schakelen wanneer de situatie daarom vraagt. En minstens zo belangrijk: lees de koopovereenkomst voordat u tekent. Een koper die een risico expliciet in de overeenkomst aanvaardt, kan daar na de koop niet zonder meer op terugkomen.

Conclusie

Bij de koop van een onroerende zaak ligt de verantwoordelijkheid niet uitsluitend bij de verkoper en ook niet uitsluitend bij de koper. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van relevante informatie waarover hij beschikt en waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper van belang is. De koper heeft tegelijkertijd een onderzoeksplicht wanneer de omstandigheden aanleiding geven om aan bepaalde eigenschappen van de zaak te twijfelen.

Welke verplichting in een concreet geval het zwaarst weegt, kan niet los van de omstandigheden worden beoordeeld. Daarbij zijn onder meer van belang:

• de aard en leeftijd van het pand;
• de informatie waarover de verkoper beschikte;
• de mededelingen die zijn gedaan;
• de vragen die de koper heeft gesteld;
• de uitkomsten van een bouwkundige of andere keuring;
• de inhoud van de koopovereenkomst;
• eventuele exoneratieclausules;
• de deskundigheid van partijen;
• en het beoogde gebruik van de onroerende zaak.

De recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam laat opnieuw zien dat vooral het totaalbeeld van de informatiepositie van partijen bepalend is. Voor zowel koper als verkoper geldt daarom: zorg dat voor de koop duidelijk is welke informatie bekend is, welke risico’s bestaan en wie welk risico draagt. Dat voorkomt niet alleen juridische discussies achteraf, maar maakt ook de koopovereenkomst zelf duidelijker en beter voorspelbaar.